Bài viết trình bày các vấn đề liên quan đến quy định của pháp luật hiện hành về việc nhiều người cùng đứng tên chung và việc một người đứng tên trong nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì
Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới, có tên gọi pháp lý đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, là sự kết hợp giữa sổ hồng và sổ đỏ trước kia, thường được người dân gọi tắt là sổ hồng (mới).
Căn cứ Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
2. Một người có thể đứng tên bao nhiêu sổ hồng (mới).
Điều 205 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền sở hữu riêng và tài sản thuộc sở hữu riêng như sau: “1. Sở hữu riêng là sở hữu của một cá nhân hoặc một pháp nhân; 2. Tài sản hợp pháp thuộc sở hữu riêng không bị hạn chế về số lượng, giá trị.”
Căn cứ vào quy định trên, có thể thấy, quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp là những tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của một cá nhân hoặc một pháp nhân thì sẽ không bị hạn chế về số lượng và giá trị. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất bằng cách cấp sổ hồng theo từng thửa đất, từng căn nhà và tài sản gắn liền với đất cho người có quyền sử dụng đất hoặc chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nói các khác, một cá nhân hoặc một pháp nhân có thể được sử dụng, sở hữu không giới hạn số lượng thửa đất, nhà ở, tài sản trên đất và được cấp sổ hồng tương ứng. Trừ trường hợp đối với một số tài sản đặc biệt, luật có quy định khác.
3. Quy định về việc hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Như đã nói trên, một người có thể đứng tên hai hoặc nhiều sổ đỏ khác nhau. Tuy nhiên, số lượng sổ đỏ được sở hữu tại một địa phương sẽ có giới hạn nhất định (Tham khảo quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về hạn mức tách thửa đất phi nông nghiệp). Trong trường hợp đạt ngưỡng giới hạn của địa phương này, người dân vẫn có thể mua đất ở địa phương khác nếu số lượng sổ đỏ sở hữu ở địa phương đó vẫn ở trong mức cho phép sở hữu thêm.
Mặc dù quy định chung về quyền sở hữu tài sản hợp pháp của một cá nhân hoặc một pháp nhận là không giới hạn về số lượng và giá trị, nhưng đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên trong một số trường hợp, Nhà nước có quy định riêng về việc hạn chế quyền sở hữu. Cụ thể trong trường hợp người sử dụng, chủ sở hữu là người nước ngoài. Nhằm đảm bảo yếu tố an ninh, quốc phòng, Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy định, chủ thể là cá nhân nước ngoài không nằm trong đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Nói cách khác, cá nhân nước ngoài không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đồng thời, để tránh hình thành những “khu phố Tây”, “phố người Hoa” tại Việt Nam, Chính phủ quy định về thời hạn và số lượng căn hộ được phép sở hữu đối với tổ chức và cá nhân nước người. Cụ thể,
Điểm d, khoản 1 và khoản 3, 4 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định:
“1. d) Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
4. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
b) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
c) Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.”
Tóm lại, căn cứ vào quy định hiện hành, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở không quá thời gian ghi trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư, không quá 250 căn trong một dự án nhà riêng lẻ; Thời gian sở hữu nhà đối với cá nhân nước ngoài là tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận.
4. Một sổ hồng có thể do nhiều cá nhân, nhiều tổ chức đứng tên không
Căn cứ khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do nhận thừa kế thì ghi như sau:
- Trường hợp 1:
Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)“.
- Trường hợp 2:
Thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.
Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:.. .. (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)“.
Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này“.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì trong trường hợp một thửa đất, căn nhà, tài sản gắn liền với đất do nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất hoặc đồng sở hữu thì mỗi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sẽ có một sổ hồng riêng và trên sổ hồng sẽ có thông tin của những chủ sở hữu khác. Trong trường hợp, thửa đất hoặc căn nhà, tài sản gắn liền với đất do một cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đứng tên thì phải có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực), sổ hồng sẽ được cấp cho người đại diện đó.
Trên đây là các quy định liên quan đến việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Nếu có vướng mắc trong lĩnh vực pháp lý, vui lòng liên hệ:
VIỆN NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ
Website: https://ilep.com.vn
Email: ilep.contact@gmail.com
Hotline: 0975 030 248 hoặc 028 6727 6666
Địa chỉ: Số 24, đường số 37, Khu đô thị Vạn Phúc, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức, TP. HCM