Với sự phát triển của thị trường và nền kinh tế như hiện nay, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) là một trong những hoạt động tất yếu, những vấn đề pháp lý liên quan như điều kiện và trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm. Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này, hãy cùng Viện Nghiên cứu Pháp luật và Chính sách kinh tế tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây:
1. Điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS:
Chuyển nhượng dự án BĐS phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
a/ Điều kiện của dự án được chuyển nhượng:
– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
b/ Điều kiện bên bán:
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
c/ Điều kiện bên mua:
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
2. Trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Hồ sơ bao gồm:
– Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng;
– Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:
+ Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);
+ Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).
– Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng.
– Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:
+ Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án;
+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh BĐS hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu (bản sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án.
Bước 2: Nộp hồ sơ (khoản 1 Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP)
Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cụ thể như sau:
a) Đối với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở là Sở Xây dựng;
b) Đối với các loại dự án BĐS khác là Sở quản lý chuyên ngành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Bước 3: Tiếp nhận xử lý:
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bước 4: Ký kết hợp đồng và bàn giao dự án
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án BĐS là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trên đây là những vấn đề cơ bản về chuyển nhượng dự án BĐS. Cảm ơn bạn đã đọc bài viết này, nếu có bất kỳ thắc mắc nào vui lòng liên hệ:
VIỆN NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ
Website: https://ilep.com.vn
Email: ilep.contact@gmail.com
Hotline: 0975 030 248 hoặc 028 6727 6666
Địa chỉ: Số 24, đường số 37, Khu đô thị Vạn Phúc, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức, TP. HCM